ماهیت قولنامه در نظام حقوقی ایران
رئوف سیاری
مقدمه:
مساله قولنامه همواره از مسایل مبتلا به
حقوقی در روابط مردم با یکدیگر هست،که دعاوی ناشی از آن همواره بخش عمده ای از
پرونده های شعب دادگستری را تشکیل می دهد .به نظر میرسد قولنامه به اصطلاح امروزی
سابقه ای در حقوق ایران قبل از مشروطیت نداشته است،زیرا پیش از تاسیس دفاتر اسناد
رسمی،کلیه معاملات اشخاص توسط علما و روحانیون تنظیم میشده هست و عنوان آن اسناد
عادی بوده هست[1]،و افراد قبل از تنظیم آن نزد کاتیان سند
میرفتند ،پس از مشروطیت در دوره دوم قانون گذاری در تاریخ 12 جمادی الاولی و 1329
هجری قمری مطابق 21ثور(اردیبهشت 1290هجری شمسی)قانونی به عنوان ق.ث اسناد در 139
ماده تصویب شد وهمزمان با تاسیس اداره ثبت اسناد و املاک عرف این چنین
نوشته هایی را پذیرفت .به نظر میرسد قولنامه از حقوق انگلیس اقتباس شده هست ،اما به
نظر دکتر کاتوزیان قولنامه و مفاهیم شبیه به آن در فقه سابقه داشته هست .هرگاه
شرایط اقتصادی و اجتماعی حاکم بر جامعه دستخوش تغییر و تحول گردد،روابط حقوق خصوصی
میان افراد نیز متناسب با همان تحولات دچار تغییر و تحول گردد.فراوانی روز افزون
دعاوی مربوط به قول نامه در کشور،بیان گر کثرت توجه مردم به تنظیم روابط خویش از
طریق قولنامه هست و هم چنین نشان دهنده عدم پایبندی طرفین به تعهدات مندرج در آن
میباشد .در قوانین و مقررات ما واژه ای به نام قولنامه نیامده هست ،به لحاظ شرایط
اقتصادی و اجتماعی ،این عنوان که زاییده عرف و اندیشه های حقوقی هست ،امروزه جای خود
را باز نموده هست و اصطلاحی مقبول و شناخته شده در میان مردم هست.
به نظر میرسد مبنای
پیدایش قولنامه تصویب مقررات ثبتی سال 1310(در تاریخ 26 اسفند آن سال) بوده هست که
به موجب آن ثبت معاملات املاک اجباری شد و چون معمولا تهیه مقدمات ثبت رسمی ملک به طور هم زمان ممکن نبود و مردم قراردادهای خود
را تحت عنوان قولنامه تنظیم میکردند[2]
شاید بتوان تاریخ تنظیم قولنامه را در
قرن بیستم قبل از میلاد در قانون حمورابی جست و جو کرد ،آن هم به دلیل این که از
این زمان اسناد و اجاره نامه های خشتی وجود داشته هست .در یکی از خشت های سفال
نزدیک سر پل ذهاب کرمانشاه قباله ای مربوط به زمین زراعی کشف شد .برای اولین بار
ناصرالدین شاه فرمان تشکیل اداره ای مبنی بر ثبت داد وستئد وزمینه رسمیت بخشیدن به آنها را صادر کرد.قبل از این که
قولنامه به صورت امروزی در آید ،از دیر باز بین بازرگانان معمول بوده هست .چون مستند
به نوشته ای باشد .زیرا که وفای به عهد نیکو و نقض آن کار ناپسند بوده است[3].لذا طرفین بنا به اصل جوانمردی پایبند به
گفته های خود بوده اند .ارزش واعتبار قولنامه قبل از انقلاب 57 در ایران چندان
مورد تردید دادرسان نبوده هست،اما بعد از انقلاب این بحث دچار تردید شد و به به دنبال صدور بخش نامه های قضایی وقت ،اکثریت
قضات آن را فاقد اعتبار دانستند.
مضمون بخش نامه این بود که اگر راجع به
زمین قولنامه تنظیم ، و وعده معامله داده شده باشد و در ضمن عقد لازم شرط نشده
باشد،عقد مزبور لازم الوفا نیست
پس از انقلاب و خصوصا در سالهای آغازین
باعث شد مردم برای اطمینان بیشتر قراردادهای خود را تحت عنوان مبایعه نامه و بیع
نامه تنظیم کنند.رویه قضایی بعد از انقلاب نیز با این استدلال که در قانون مدنی
بیع شرعا با ایجاب و قبول واقع میشود و عقد بیع،عقدر رضایی هست ،اسناد تحت عنوان مبایعه نامه را بیع قلمداد
کرده و آن را موجب انتقال مالکیت میدانستند و در حقیقت از یک طرف بر اساس اسناد عادی ،خریداری را که سند تنظیم
نکرده هست را مالک میدانستند و از طرف دیگر در مراجع رسمی مالکیت وی را به رسمیت نمیشناختند و اکثر این اقدامات ناشی از عدم شفافیت قوانین ثبتی ایجاد میشد.عده ای
که عقیده به صحت بیع املاک بدون تنظیم سند رسمی داشتند ،معتقد بودند که ماده 48
قانون ثبت فقط سند عادی را به عنوان دلیل مالکیت غیر قابل قبول دانسته هست ولی اگر مدعی به دلایل دیگر نظیر اقرار وشهادت وقوع معامله را ثابت کند
،قانون ثبت مانع از آن نیست .اکثر شعب بدوی و تجدید نظر وحتی خود دیوان عالی کشور نیز
انتقال مالکیت به بیع عادی را ممکن دانسته هست وبر اساس آن رسیدگی و رای صادر کرده
اند. در روزگار ما بحث مربوط به وعده بیع یا قولنامه از مسائل بحث برانگیز در بین
محاکم و حقوقدانان کشور و حتی عرف جامعه بوده و است ، اسناد عادی که اشخاص برای
خرید و فروش املاک خود می نویسند یکی از دشواریهای جامعه ما شده به طوری که حتی
دیدگاه قضات ما نسبت به حجیت این اسناد با شک و تردید می باشد برای همین هم رویه
قضایی نیز درباره ماهیت و آثار قولنامه مشخص نبوده و هر محاکم تفسیر جداگانه ای از
قولنامه را برای خود داردالبته شاید علت این ابهامات به دلیل پیش بینی نشدن
قولنامه در قانون مدنی برگردد[4]
امروزه، مساله
قولنامه، ضرورت معامله است. گذشته چنین چیزی را ایجاب نمی کرد; زیرا در روزگار
ما،بیشتر معاملات بزرگ، در پی گردنه های سخت و مشکلات پیچیده اداری قرار گرفته است
که هرگز،درگذشته چنین نبود.
در گذشته، مردم معاملات خرد و کلان را
طبق مقررات اجتماعی ویژه ای انجام می دادند و کالاها به آسانی و با تفاهم دو
جانبه، دست به دست می گشت هرگاه، به دلایل خاصی مشکلی در معامله بروزمی کرد، مراجع
رسیدگی در نزدیک ترین زمان برای آنان آماده بود. از این روی، گرفتن چنین پیمانی
برای پایدار ماندن معامله ضروری نبود[5]
1.تبیین موضوع تحقیق: موضوع قولنامه یکی از بحث های مهمی است که امروزه
رواج فراوان دارد,و در دادگاه ها بخش عمده ای
از پرونده ها را به خود اختصاص داده است,و باتوجه به تفسیر متفاوت از آن در رویه
قضایی راه حل قاطع و جامع در باره آن وجود ندارد با آن حال که امروزه برای آن در
صورت وجود شرایط اعتبار لازم داده میشود و به نوعی ارزش سند عادی را دارد
2.ضرورت و اهداف تحقیق:بررسی این موضوع که با توجه با نظرات مختلف و
تشتت آرا در موضوع قولنامه راه حل مناسبی برای این موضوع اتخاذ گردد
3.سوالات تحقیق:آیا قولنامه دارای اعتبار مطلق هست؟ایا قولنامه حق دینی برای خریدار ایجاد میکند یا حق عینی؟ در صورت تخلف خریدار و فروشنده
از اجرای قولنامه ضمانت اجرای آن چیست؟چه تفاوتی بین بیع نامه و قولنامه وجود
دارد؟اثرات و ایرادات قولنامه چیست؟
4.فرضیه های تحقیق: قولنامه تعهد به انتقال مال غیر منقول میباشد و
برای خریدار قولنامه حق دینی به وجود میآید؛قولنامه دارای ارزش سند عادی هست
5.پیشینه تحقیق:در مساله قولنامه در فقه امامیه فقه مساله ای چون بیع
عربون مطرح شده است,در حقوق موضوعه ما نیز چندین کتاب و مقاله از اساتید مبرز
حقوقی به رشته تحریر در آمده است و هر کدام از اساتید نظرات متفاوتی ابراز نموده
اند,انتظار میرود بحث قولنامه بعد از تصویب قانون ثبت به طورر جدی مطرح شده باشد
6.قلمرو تحقیق:در این مبحث راجع به بحث قولنامه و نظرات مختلف اساتید و
رویه پرداخته شده و مسایلی از قولنامه در حقوق کشور سوئیس و آلمان و فرانسه
پرداخته شده است,تا بتوان ماهیت قولنامه را بهتر درک کرد
7. روش تحقیق : در این تحقیق از روش کتابخانه ای استفاده شده است
8.ساختار تحقیق:در این گفتار ابتدا به
پیشینه قولنامه و نحوه پیدایش آن و سپس تعریف لغوی و اصطلاحی قولنامه و ماهیت
قولنامه در فقه و حقوق و ایرادات و اثرات قولنامه ودر آخر
منابع قانونی و رویه دادگاه ها درباره آن پرداخته شده است
قولنامه در لغت :
قولنامه در لغت به معنای عهد و پیمان
ونوشته آمده است،قرارداد فروش و وعده انجام به کار به کار رفته هست ودر محاوره
مترادف قرار به کاررفته هست مثل قول و قرار.سندی که فروشنده و خریدار به دلال دهند
که مبیع را بفلان مبلغ بیع و شری خواهند[6]. ورقه‌ای که خریدار و فروشنده در باب معامله‌ای
می‌نویسند و امضا میکنند تا در مدت معیّن برای معاملۀ قطعی حاضر شوند[7]
قولنامه در اصطلاح حقوقی:
ورقه ای است که فروشنده مورد مورد
معامله را به دیگری نفروشد و خریدار نیز سر موعد آن تادیه ثمن
نماید.نوعی نوشته ای است غالبا عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقد در موعد
معین،تعریف کامل آن با توجه به عرف امروزه آن هست که بگوییم قولنامه توافقی هست که
به موجب آن طرفین در خصوص انتقال ،انجام یا حتی عدم انجام کاری به صورت متقابل و
یا یک طرفه تعهدی را برعهده میگیرند،به نظر عده ای استفاده از تعریف آینده در
تعریف قولنامه ناصواب هست ،قولنامه آماده کردن مقدمات و انجام تشریفات جهت انتقال رسمی مال در آینده هست.
در فرهنگ بلک لاو [8] آمده هست که قولنامه است که امضا کننده
را متعهد میکند برای انجام کار یا عمل حقوقی ، قولنامه درساحت شرع عربون[9](قولنامه)به فتح عین وراء وعربون والعربان با
ضمه عین وسکون راء اسمی است غیر عربی که به گفته مولف المعجم الوسیط عبارت
است:مقداری از بها که پیشتر،پرداخت می شود تا اگر معامله انجام پذیرفت بخشی از
بهای کامل باشد وگر نه از آن فروشنده باشد.ابن اثیر نیز درهمین راستا قولنامه را
چنین شرح کرده است،کالایی را خریده وبه صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معا
مله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه ازآن صاحب کالا باشد وخریدار حق
بازگرداندن آن را ندارد.ومشابه همین تعریف درآثار امام مالکی وسایرین هم آمده است
گاهی افراد قصد خرید و فروش مالی را
دارند ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلا؛ خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید
نسبت به مفاصا حساب‌های شهرداری و دارایی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین
قراردادی عادی تنظیم می‌نمایند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر
اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد، معامله را واقع سازند به
این قرارداد تنظیم شده «قولنامه» می‌گویند.[10]
قولنامه پیش قرار دادی هست که طرفین
منعقد میکنند تا ملتزم به عقد اصلی باشند[11]
در قانون مدنی
فرانسه ماده 1589 مقرر شده است که قولنامه ارزش و اثر عقد بیع را دارد در صورتی که
طرفین به مبیع و ثمن توافق کرده باشند[12]
فصل دوم: ماهیت قولنامه:
اکثر فقهای امامیه بر این نظر هستند که نباید معاملات را در تعدادی خاص عقد معین محدود کرد ،به اعتقاد
آنها اصل بر معاملات هست و به آیه شریفه(اوفوا بالعقود)اشاره میکنند، یا به حدیث نبوی(المومنون عند شروطهم)،این معانی در ماده 10 قانون مدنی نیز
پذیرفته شده هست ،ماده 10 قانون مدنی منافاتی با ضوابط شرعی ندارد،زیرا نص مخصوصی
وجود ندارد که حاکی از منع قرارداد در خارج از عقود باشد ،در حقوق اسلام اصل بر
رضایی بودن عقود هست نه تشریفاتی بودن آنها و قاعده(العقود تابعه للقصود )،محتوای یک قولنامه متداول بین مردم ،انحصارا
بیع نیست ،بلکه ممکن هست یک قول و یا وعده قرارداد متداول بین مردم باشد .در بیشتر
قولنامه ها نشانه های آشکاریبر مقدماتی بودن سند دیده میشود. از نظر اسلامی، لزوم
معامله نیازی به نوشتن قولنامه و سند ندارد بلکه به مجرد اینکه در یکی از عقود
شرعی صیغه عقد خوانده شود و یا الفاظ و کلماتی رد و بدل شود که دلالت بر رضایت
طرفین به عقد داشته باشد، باعث انعقاد و لزوم عقد (در صورتی که از عقود لازم باشد)
خواهد بود و طرفین باید به مفاد آن متعهد باشند. حال اگر با وجود این تعهد شفاهی
قولنامه ای هم نوشته شود تأکید بر این تعهد شفاهی خواهد بود. [13]
ماهیت قولنامه، همانند فروختن با حق
خیار مشروط است؛ بدین سان، که دو طرف، به خریدار، حق خیار مى‌دهند، به شرط پرداخت
مبلغى معین. هرگاه، قرار داد فروش، مطلق باشد، «لازم» است و هیچ یک، پس از جدا شدن
از یکدیگر و نیز پس ازگذشت سه روز، در مورد حیوان، خیارى ندارند. اگر ماهیت فروش
قولنامه‌اى، همان فروختن با شرط حق خیار مشروط است، ظاهراً قواعد شریعت، آنرا
جایز مى‌دانند، زیرا این شرط، ذاتاً، جایز و رضایتمندانه در خود قرارداد، آمده است.
از این روى، دربر مى‌گیرد آن را کلیت سخن پیامبر (ص) که مى‌فرماید:
المسلمون عند شروطهم إلّا کلّ شرط خالف
کتاب اللّه- عزّ وجلّ- فلا یجوز»
«مسلمانان به شرطهاى خود پاى بندند،
مگر هر شرطى که مخالف کتاب خدا باشد که جایز نیست.»
قولنامه معمولا نسبت
به مال غیر منقول تنظیم میشود ،هرچند مرحله ای پایین تر از عقد هست ،قولنامه عقد
عهدی هست و غیر مملک[14].البته گاهی اوقات
قولنامه برای فروش مال منقول مثل اتومبیل نیز استفاده میشود، که البته در حال حاضر
باید قولنامه اتومبیل با سند رسمی تنظیم شود ،اصولا توصیف یک قرارداد در جریان
رسیدگی قضایی یک امر قانونی هست که بر اساس قانون ومفاد قرارداد و قضد مشترک طرفین توسط دادگاه انجام میشود نه عنوانی که طرفین به آن
داده اند .در ماهیت قولنامه اصولا دادرس باید قصد مشترک طرفین رابیابد .قولنامه اعتبار
سند رسمی را ندارد و به دست افراد عادی تنظیم میشود و ماموران دولت در تنظیم آن نقشی
ندارند.عده ای مثل دکتر کاشانی[15] عقیده دارند که قولنامه بیع نیست ،قولنامه
قراردادی هست که هنگام انعقاد و تنظیم آن طرفین تعادلی را میان تعهدات دیگر به وجود
می آورند که در این مرحله دیگر به داگاه ربطی ندارد.با این حال رویه محاکم و هیئت دیوان
عالی کشور هم در این باره مشخص نیست و آرای متفاوتی از آن صادر شده هست ،قولنامه
بدان سبب تنظیم میشود که اطراف آن به عللی در زمان توافق و تراضی نمیتوانند معامله
را انجام دهند به همین لحاظ وقوع بیع بین آنان موکول به تهیه مدارکی هست که قانون
گذار برای تنظیم سند رسمی معین کرده هست. درشرایط کنونی نیز روح حاکم بر دادگاههای
ایران پذیرش وتنفیذ قولنامه هاست. و بر همین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در 2
مرحله ودر 2رای نقض واصراری به شمار ه های سی دو - یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار-
و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج ، حکم برصحت و موثر بودن آثار تعهدات مندرج در
قولنامه داده و آن را فروش نامه به حساب آورده است. اصل حا کمیت اراده که در متون
قانون از جمله مواد صد و نود و یک و 339 ق.م اشاره شده است ضروری می سازد هر ماهیت
حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند درعا لم اعتبار وحقوق تحقق یابد
وهیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد ،مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک
مصلحت باشد.مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر.پس اگر از منظر صحت
اراده ونفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم،که:فروش مال غیر منقول بدون
تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست.بلکه باید ان را درمعامله صحیحی شمرد که
پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی ومحاکم دادگستری ،آشکار ساخت. درحال حاضر
رویه قضایی به حق ،گرایش به معتبر دانستن سند عادی در موضوع تنظیم سند معامله
املاک ثبت شده می باشند که این وضع منبعث از تفسیر وبرداشت فقها وحقوقدانان از
مفهوم فقهی وقانونی قولنامه می باشد.
از این رو هیچ تزاحمی در مبنا وتعریف
مفهوم و کارکرد قولنامه در ساحت فقه قانون به نظر نمی رسد
جایگاه
قولنامه در فقه امامیه:
برای بررسی جایگاه قولنامه در فقه،
باید در منابعی در خصوص احترام به قول و پیمان و لزوم پایبندی به تعهدات، جست‌وجو
کرد زیرا که قولنامه نیز متضمن تعهد و پیمان میباشد. در منابع فقه در زمینه
تعهدات، سخن بسیار آورده شده و سفارشات بسیار برای پایبندی به پیمان‌ها آورده شده
است، از آن جمله میتوان به موارد زیر اشاره کرد[16]
آیات قرآن
آیه 1 سوره مائده: «یا ایها الذین
آمنوا اوفوا بالعقود. ای کسانی که ایمان آورده‌اید به عقود و پیمان‌های خود وفادار
باشید»
آیه 91 سوره انعام: «و اوفوا بعهد الله
اذاعاهدتم و لاتنقضوا الایمان بعد توکیدها و... و هنگامی که عهد می‌بندید به عهد
خود وفا کنید و پیمانی که محکم و استوار کردید نقض نکنید و..».
آیه 34 سوره بنی‌اسراییل: «... واوفوا
بالعهد ان العهد کان مسئولا. به عهد خود وفا کنید که به راستی در قیامت از عهد و
پیمان سوال خواهد شد»
آیه 10 سوره فتح: «و من اوفی بما عاهد
علیه الله فسیوتیه اجرا عظیما. و هرکس به عهدی که با خدا بسته وفا کند به زودی خدا
او را پاداش بزرگ عطا خواهد کرد»
آیه 40 سوره بقره: «... و اوفوا بعهدی
اوف بعهدکم و ایای فارهبون. و (ای بنی اسراییل) به عهدی که با من بستید وفا کنید
تا من نیز به عهد خودم با شما وفا کنم و از شکستن پیمان من بر حذر باشید»
آیات 2 و 3 سوره صف: «یا ایها الذین
آمنوا لم تقولون ما لاتفعلون. کبر مقتا عند الله ان تقولوا مالاتفعلون. این کسانی
که ایمان آورده‌اید چرا چیزهایی می‌گویید که به آن عمل نمی‌کنید. بسیار سخت خدا را
به خشم و غضب آورد که سخنی بگویید و خلاف آن عمل کنید»
آیه 76 سوره آل عمران: « بلی من اوفی
بعهده و اتقی فان الله یحب المتقین. آری هرکس به عهد خود وفا کند و تقوا پیشه کند،
پس خدا نیز به راستی تقواپیشه‌کنندگان را دوست دارد»
یعنی وفای به عهد را جزیی از تقوا
دانسته و در کنار آن آورده است که باعث خشنودی و رضای پروردگار میگردد
آیه 177 سوره بقره: «و الموفون بعهدهم
اذا عاهدوا. اگر عهد کنند به عهد خود وفا میکنند»
آیه 27 سوره بقره« الذین ینقضون
عهدالله من بعد میثاقه و یقطعون ما امرالله به ان یوصل به و یفسدون فی‌الارض اولئک
هم الخاسرون. کسانی که عهد خدا را بعد از محکم و استوار شدن آن نقض میکنند و رشته‌ای
که خدا آنان را به پیوند آن امر کرده است می‌گسلند و در زمین فساد میکنند آنها
همان زیان‌کارانند»
آیه 56 سوره انفال: « والدین عاهدت
منهم ثم ینقضون عهدهم فی کل مره و هم لایتقون. و کسانی که چند بار با تو (پیامبر)
عهد مسالمت بستند آنگاه عهد تو را در هر بار شکستند و در راه حفظ عهد، تقوی پیشه
نکردند»
آنچنان که در آیه فوق مشاهده میگردد
کسانی که عهد و پیمان خود با پیامبر شکستند را در زمره بی‌تقوایان می‌شمرد
نظریات مختلف نسبت به ماهیت قولنامه:
1.وعده ی بیع(تعهد به انتقال)(نظر
منتخب)
2.شرط ضمن عقد
3.موجب پیدایش تعهد
4.نظریه مختلط
وعده ی بیع:
طرفداران این نظریه
اعتقاد دارند که قولنامه قراردادی هست در شمول قرارداد های ماده 10 قانون مدنی که
طرفین در مقابل هم متعهد به انجام عملی میگردند،لذا هر کدام از آنها که از انجام
تعهد خودداریس کنند ،از طریق دادگاه میتوان او را الزام کرد.
این طرز تفکر طرفداران نسبتا زیادی
دارد و آرای زیادی هم از شعب دیوان عالی کشور
وتجدید نظر صادر گردیده هست،البته عده ای عقیده دارند که قولنامه وعده ی بیع هست و
الزام آور نیست و مطابق این نظر قولنامه نمیتواند بیع باشد ،زیرا در بیع مالکیت از
بایع به مشتری منتقل میشود ونمیتوان آن را یک عقد عهدی دانست وبه ماده 10 قانون مدنی استناد کرد،و حال آنکه قولنامه قرار نیست ،بلکه
وعده بیع هست[17]
شرط ضمن عقد:
عده ای از دادرسان
عقیده دارند که قولنامه اگر ضمن عقد نباشد ،یک شرط ابتدایی است و الزام آور نیست
؛البته این نظر مبنای فقهی ندارد ،زیرا با ماده 10 قانون مدنی منافات دارد و حال
اگر قولنامه بیع نباشد ،یک عقد عهدی هست ؛در میان مجامع فقهی و حقوقی در باره ماهیت قولنامه اختلاف نظر وجود دارد
؛شورای عالی قضایی در بخشنامه شماره 6059-6/2/1362 اعلام نموده هست (آنچه صرفا قولنامه
هست و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لاز م انجام نگرفته هست ،اعتبار قانونی و شرعی
ندارد و دادگاه ها نمیتوانند طرفین را ابزام به وفاء نمایند ؛بنابراین اگر راجع به
زمین ؛قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد ؛لازم
الوفا نیست)
موجب پیدایش تعهد:
به موجب این نظریه
عده ای اعتقاد دارند که مالک که تعهد به انتقال مال خود میکند،به موجب همین تعهد
ممکن هست در مهلتی که در قولنامه معین شده است؛نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال به
دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه کند و این تعهد بر اساس ماده 10 قانون مدنی صحیح و
الزام آور هست
مطابق این نظر وجه التزام به نوعی
تاکید بر انجام تعهد هست و در صورت امتناع مالک از تنظیم سند رسمی ،خریدار این حق
را دارد که به گرفتن وجه التزام بسنده کند اما این حقی برای خریدار هست ،عده ای
دیگر اعتقاد دارند که این قولنامه طبق ماده 10 قانون مدنی معتبر هست اما حق دینی
برای خریدار اثبات میکند و مطابق ماده 30 قانون مدنی (مالک میتواند
هر نوع تصرفی را که بخواهد در مال خود بکند)مطابق این نظر وبرخلاف نظر قبلی الزام مالک
به فروش ملک خود مجاز هست ؛که البته نظر اولی در حال حاضر حالت رویه مانندی ایجاد
کرده هست و مالک را میتوان الزام به تنظیم سند کرد
نظریه مختلط :
این عده عقیده دارند
که قولنامه را باید تفسیر کرد و به قصد مشترک طرفین توجه کرد و این نظر میتواند نظر قابل قبولی باشد ؛در هر حال تشخیص طبیعت سندی
که طرفین تنظیم کرده اند وابسته به قصد مشترک طرفین هست
نظریات
دکترین حقوقی نسبت به قولنامه:
دیدگاه دکتر شهری[18]:
اگر قولنامه مشعر بر قراردادی بین دو
طرف باشد ،که یک طرف متعهد شود مال غیر منقول خود را به فلان قیمت که قسمتی حین
تنظیم قرارداد باید پرداخت شود ؛انتقال دهد و طرف دیگر بپذیرد؛از شمول ماده 48
قانون ثبت خارج و مشمول ماده 10 قانون مدنی هست و ذینفع میتواند الزام طرف دیگر را
به انجام معامله بخواهد
دیدگاه دکتر کاشانی[19]:
قولنامه خرید و فروش بیع نیست ؛زیرا در
بیع مالکیت مبیع از فروشنده به مشتری منتقل میشود ؛در حالی که استناد به ماده 10
قانون مدنی هم صحیح نمیباشد ،زیرا این ماده ناظر به قرارداد هست و قولنامه چیزی جز
وعده بیع نیست
دیدگاه دکتر کاتوزیان[20]:
ایشان عقیده دارند در هر مورد باید قصد
مشترک طرفین را شناخت و باتوجه به آن در مورد موضوع قضاوت کرد و بر این اعتقاد
هستند که خریدار با قولنامه حق دینی برای خود کسب میکند و حق دینی ندار د و
نمیتوان فروشنده را ملزم به اجرای معامله کند؛و اگر هدف التزام به عقد باشد نه
انتقال آن دادگاه آن را قولنامه محسوب میکند(العقود تابع للقصود)
اثرات قولنامه:
1.اولین اثر تنظیم قولنامه ،تنظیم سند رسمی انتقال هست ؛تا فروشنده در
دفتر خانه اسناد رسمی ملک را منتقل نکند ؛نه خریدار میتواند نسبت به آن ادعای
مالکیت کند و نه اشخاص ثالث میتوانند به وقوع آن معامله استناد کنند،بر مبنای مفاد
قولنامه با اجتماع شرایط مقرر قانونی و قراردادی میتوان حکم به الزام تنظیم سند
رسمی برای ممتنع از تنظیم سند صادر کرد ودر رویه قضاای آرای بسیاری در این مورد وجود دارد،اگر هم فروشنده صرف
نظر کرد از انتقال سند رسمی به نام خریدار ،خریدار میتوان یک گواهی عدم حضور از سردفتر
بگیرد و به دادگاه مراجعه و الزام فروشنده
را به تنظیم سند رسمی بخواهد،. اگر فروشنده امتناع کرد ،نماینده اجرا ی احکام به
جای او تصمیم میگیرد
2.وجه التزام؛قولنامه چه بیع بیع باشد
چه غیر بیع ،اگر شرایط را داشته باشد ؛و طرفین نیز شروط لازم را داشته باشند ؛صحیح
هست. چون وجه التزام چیزى جز خسارت عدم انجام تعهد نیست، هم درخواست وجه التزام را
نموده و هم درخواست الزام به انجام تعهد را، مگر این که وجه التزام براى تخلف از
شرط دیگرى مثلاً تاخیر در انجام تعهد تعیین شده باشد که در این صورت مىتوان هر دو
را تواماً درخواست نمود. در این مورد باید دقت کرد ودانست مطالبه خسارت عدم انجام تعهد والزام به انجام معامله تواما فاقد توجیه هست؛طیق نظر دکتر لنگرودی اگر وجه التزام برای
تاخیر در انجام تعهد صورت گیرد؛باید علاوه بر دادن وجه التزام خود تعهد را نیز انجام
دهد ؛اما اگر وجه التزام برای اجرای صحیح خود تعهد صورت گیرد ،علی الاصول فقط باید
وجه التزام دهد
وجه التزام نیز شرایط و ویژگیهایی دارد
از جمله :
1. باید وجه التزام، وجه نقد باشد زیرا
متاع و کالا را نمىتوان وجه التزام قرار داد
2. در قرارداد اصلى مبلغ وجه التزام باید به تراضى طرفین معین شود
3.وجه التزام تعهدى فرعى بر تعهد اصلى
(الزام به انتقال) است، فلذا فرض این که وجه التزامى تعهد اصلى یک قرارداد باشد
فرضى غلط خواهد بود
تفاوت قولنامه و
بیع نامه:
1.اگر در سند فقط تعهد بر بیع باشد
،سند مزبور قولنامه هست.
2.اگر بیع واقع شود و فقط تعهد بر
تنظیم سند شده باشد ؛بیع نامه هست.
3.بیع نامه مخصوص
موردی هست که کل ثمن پرداخت شود و تعهد بر حضور وجود ندارد.
4.طبق بیع نامه برخی از ارکان عقد بیع
از جمله ایجاب و قبول واقع شده هست،ولی در قولنامه هیچ یک از ارکان عقد بیع محقق
نشده هستو طرفین متعهد هستند که در آینده آن را منعقد سازند
5.در قولنامه مبیع و ثمن قبض و اقباض
نشده هست و مبیع به تصرف خریدار در نیامده هست و مندرجات سند صرفا حاکی از توافق
بر معامله هست(در بعضی مواقع نیز مبلغی به عنوان بیعانه در قولنامه مقرر می گردد.
حال اگر این مبلغ به عنوان بخشی از ثمن قلمداد شود و در صورت فسخ٬ اقاله یا بطلان قولنامه به خریدار بر می گردد. در حالیکه اگر در قولنامه
شرط شود که در صورت فسخ یا اقاله قولنامه مبلغ بیعانه به عنوان خسارت محسوب می شود
دیگر خریدار مالکیتی نسبت به آن مبلغ ندارد[21])( ماهیت حقوقی قولنامه و آثار آن. محمدرضا
شادمانی)پایان نامه.
6.واژگان متعد و متعهد له در قولنامه و
خریدار و فروشنده در بیعنامه هست[22]
7.در بیعنامه اصولا بیع نامه دریافت
میشود و این یعنی معامله بالفعل وجود دارد
ایرادات
قولنامه:
اعتبار بخشیدن قولنامه به عنوان سند
عادی بیع دارای ایرادهای حقوقی و مشکلات عملی بسیار است که اهم آن منافات داشتن
بیع با ماهیت حقوقی قولنامه است که با تدقیق و تفسیر بندهای 1، 3 و 4 ماده 362 ق.م
تبیین میگردد، زیرا که مفاد قولنامه، حاوی قول برای عقد در آینده است و آن قول
طرفین نه تنها عقد نیست بلکه ایجاب نیز تلقی نمیگردد. [23]
1.بر طبق ماده 22 قانون ثبت قانون کسی
را مالک میشناسد که ملک به نام او به ثبت رسیده باشد؛بیع مال غیر منقول برخلاف
قاعده کلی رضایی بودن عقود که در ماده 338 و 339 قانون مدنی مقرر شده است،عقدی است
تشریفاتی و طبق نظر دکتر شهیدی برای تشکیل عقود تشریفاتی ،تشریفات خاصی غیر از
اراده طرفین باید مورد لحاظ واقع شود
2.از بین رفتن در آمدهای دولت؛بیع
دانستن این گونه قراردادها باعث از بین رفتن بخش عمده ای از دارایی های دولت در
ادارات و شهرداریها میشود
3.دشواری تفسیر قولنامه؛تفسیر قولنامه
اختلافی هست؛این روز ها نه تنها در توصیف بلکه در شرایط آن نیز گفت و گو شده است
4.جلوگیری از معاملات معارض؛با سند ثبت
شده مالک فقط برای یک بار میتواند ملک خود را به دیگری انتقال دهد ؛در حالی که با
سند عادی ، یک شخص میتواند معاملات عدیده ای انجام دهد
5.قابلیت استناد در برابر تمام
مردم؛معامله انجام شده با سند رسمی در مقابل همگان قابلیت استناد را دارد و تاریخ
آن حتی علیه اشخاص ثالث قابل استناد هست بر خلاف سند عادی
6.با سند رسمی میتوان روابط اقتصادی و
امنیت اجتماعی بیشتری ایجاد کرد بر خلاف قولنامه
7. ـ در قسمت شروط قولنامه‌ها ی چاپی
مواردی در قالب بند قرارداد آورده میشود که با یکدیگر تناقض دارند، به گونه‌ای که
در یک بند کافه خیارات ساقط و در بند دیگر حق فسخ برای یکی از متعاملان در نظر
گرفته میشود. به این ترتیب با حصول اختلاف میان طرفین عقد، هر یک از آنها این بند
را به نفع خود تفسیر میکنند
8. یکی دیگر از ایرادهای قولنامه‌های
چاپی این است که برای خیار شرط، مدتی تعیین نمیشود و همین موضوع سبب میشود پس از
افزایش قیمت ملک، بایع به علت تعیین نشدن مدت برای خیار شرط، دعوای ابطال بیع به
طرفیت خریدار مطرح کند و در این خصوص دادگاه چاره‌ای جز صدور حکم به ابطال بیع
ندارد.
نکات لازم در انعقاد قولنامه:
طرفین سعی نمایند که ضمانت اجرای عدم
انجام تعهد را به طور صریح مشخص نمایند.
خریدار موقع انعقاد قولنامه از سلامتی
،سمت و مالکیت فروشنده آگاه باشند.
فروشنده از اعتبار مالی خریدار اطمینان
حاصل کند.
نام دفتر خانه و روز و ساعت آن را ذکر
کنند.
برای تخلف از وعده طرفین وجه التزام
معین کنند.
در مورد خرید املاک سعی و دقت شود که
ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.
خریدار سعی نماید تمام پرداخت ها به
وسیله چک تضمینی انجام شود.
خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع
المعامله یا مشمول فراری نظام نباشد.
اگر مورد معامله از طریق ارث به فروش
رسیده باشد ،باید گواهی حصر انحصار وراثت را خریدار ملاحظه کند.
قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم
شده و به شهادت دو نفر فرد عادل برسد.
دقت شود که ضرف نوشتن معامله در بنگاه
دلیل رسمی بودن معامله نیست و ترجیحا آن را در دفتر اسناد رسمی معامله انجام دهند.
مشخص شود که اگر ملک دارای سند معارض
باشد ،مسئولیت جبران خسارت آن با چه کسی هست
میزان حق العمل دلال به طور صریح در
قرارداد آورده شود.
آرای
دادگاه ها و نظرات مشورتی راجع به سند عادی:
1. عدم اعتبار شرعی و قانونی قولنامه
بخشنامه به کلیه دادگاههای صلح و حقوقی
سراسر کشور و شعب حقوقی دیوان عالی کشور
نظر به اینکه با توجه به نظریه فقهای
شورای نگهبان به‌شرح مندرج در نامه شمـاره 6782مورّخ 1361.9.29 که طی نامه شماره
1.46963 - مورّخ 1361.10.8 شورای عالی قضایی‌بخشنامه شده‌است در خصوص اعتبار
قولنامه‌ها استعلاماتی میشود، لزوماً اعلام میدارد: آنچه‌صرفاً قولنامه است و
ترتیب مقرّر در آن، ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی‌و شرعی
ندارد و دادگاهها نمیتوانند طرفین را الزام به وفا نمایند.
موسوی اردبیلی
شورای عالی قضایی
2.رای اصراری شماره 11 مورخ
3/3/52؛دادگاه استان ،ضمانت اجرای عدم معامله ،مطالبه وجه هست نه درخواست الزام به
انجام معامله را نقض کرده وبه پیروی از قصد مشترک طرفین الزام متعهد را مجاز شمرده
هست
3.رای شماره 479 مورخه 5/4/1333 ؛دیوان
کشور ،اگر قولنامه تعهد به انتقال باشد ،پذیرفتن سند عادی برای اثبات آن امکان
دارد
4.نظریه مشورتی 5337/07-10/11/62
ایا ملکی که با قولنامه عادی فروخته
شده هست ؛خریدار قانونا مالک آن هست یا خیر؟
خریدار ملکی که با قولنامه اعم از این
ک ه ملک از اراضی موات و بایر شهری و غیره باشد قانونا مالک نیست ؛زیرا ماده 22
قانون ثبت به اعتبار خود باقی هست ؛اما آیا چنین تفسیری با اصول قانونی صورت گرفته
هست؟
اداره حقوقی وزارت دادگستری در مورد
چنین سوال؛این چنین گفته هست که مفاد ماده 47 قانون ثبت ناظر به آن هست که سند ثبت
نشد ه قابل استناد در محاکم و ادارات نیست ،ولی ماده مذکور محاکم و ادارات را از
پذیرفتن سایر دلایل و مدارک برای اثبات انجام معامله منع نکرده است و اساسا ثبت جز
شرایط صحت معامله نیست و عدم ثبت هم مبطل معامله انجام شده نیست
؛ثانیا در مورد املاکی که به ثبت نرسیده باشد و ثبت معامله ضروری نمیباشد ،اگر
اصالت سند عادی در دادگاه احراز شود ،دادگاه مطابق آن عمل میکند
5.رای شماره 767 مورخ 20/4/1329شعبه 4
دیوان کشور ؛ثبت اجباری موضوع مواد 46 و 47 قانون ثبت راباید ناظر به معاملاتی
دانست که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد میکنندیا تغییر در آن بدهد و
قراردادهای مسوم به قولنامه چون برای متعهد له حق عینی نسبت به ملک ایجاد نمیکند
،بلکه موجد حق دینی برای ائو در مقابل متعهد له هست از شمول مقررات ثبت اجباری خارج هست
6.در دادنامه شماره 316،315،317 مورخ
1/5/73 شعبه اول دادگاه حقوقی یک سابق نیز با همین استدلال (العقود تابعه
للقصود)قولنامه در ماده 10 قانون مدنی و با توجه به عمومات و اطلاقات قواعد فقهی
(اوفوا بالعقود)و (تجاره عن تراض)قولنامه به عنوان یک قرارداد عهدی بین طرفین
معتبر شناخته شده هست
7.دادنامه شماره 840 مورخ 30/5/85شعبه
دوم دادگاه حقوقی اردبیل که رایش در مرجع تجدید نظر هم تایید شده است،در این رای
هم سند رسمی صادره به نفع اسناد عادی مقدم شخص دیگر باطل اعلام شده است ؛در این
پرونده شخص به موجب بیع نامه عادی مورخ 15/3/82 ملک مزبور را از خوانده ردیف اول
خریداری کرده است ولی با این حال ،فروشنده مزبور این ملک را مجددا او این بار به
صورت رسمی طی سند شماره 14/6/83 به خوانده ردیف دوم فروخته هست ؛که البته نقد های
بر این رای وارد هست من جمله آن که شخصی که به صورت عادی و بدون مراجعه به دفاتر
اسناد رسمی وبدون تشریفات ملک را خریده هست ؛به کسی که با حسن نیت و با سند رسمی
ملکی را خرید ههست ترجیح داده شده هست.قانون گذار با وضع مقررات 22 ،24،47،48
قانون ثبت و همین طور 72 قانون ثبت باید از شخصی که ملکی را به صورت رسمی خریداری
کرده بود حمایت میکرد و امتیاز ویژه ای برای آنان در نظر میگرفت.در بی اعتباری دو
سند دادگاه باید از کسی که به طور رسمی ملک را خریداری نموده هست و راه صحیح تری را انتخاب کرده هست و در این
راه از مراجع صلاحیت دار عمومی واجد شرایط استعلام وپس از بررسی صحت وسقم مالکیت اقدام به معامله کرده بود حمایت میکرد،البته
در این مورد میتوان حق جبران خسارت را به فرد اول که ملک را با قولنامه خریده هست
داد و از ابطال سند رسمی جلوگیری کرد
8.تعهد ولو با آن که مربوط به معامله
ای باشد که ثبت آن در دفتر اسناد رسمی الزامی هست،معامله محسوب نمیشود تا بدون ثبت
در دفتر اسناد رسمی قابل ترتیب اثر نباشد(حکم شماره 1262/31/6/32)
9.دادنامه شماره 789/7 مورخ
15/10/1364شعبه دیوان عالی کشور قولنام همستند دعوا را جهت ابطال سند رسمی رد کرده
است
10. رأی وحدت رویه شماره 545: ...
" نظر قانونگذار در مورد رسیدگی مراجع ذیصلاح قضایی برای تأیید تاریخ تنظیم
سند عادی و صحت معامله تشخیص این امر است که تاریخ سند عادی معامله زمین مربوط به
قبل از تاریخ قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری میباشد. بنابراین تشخیص صحت تاریخ
معامله از دعاوی غیرمالی محسوب شده و رأی شعبه 19 دیوان عالی کشور که دعوا را
غیرمالی دانسته، صحیح و منطبق با موازین قانونی است
منابع حقوقی و
قانونی قولنامه:
متاسفانه مقنن در داد و ستد های ملکی
،جایگاه قانونی برای قولنامه قائل نشده هست ودر مقررات موجود سخنی با عنوان
قولنامه نیست،همین امر سبب شده هست تا افراد جامعه به سوی مراکزی که عمدتا دارای
مدیران و مشاوران فاقد اطلاع از مسایل حقوقی هستند روی بیاورند و دچار مشکلات شوند
خلا قانونی و ناهماهنگ بودن قوانین
ورویه های موجود سبب افزایش مشکلات اجتماعی و سردرگمی افراد شده است و هنوز راه حلی برای رفع این مشکل پیش بینی نشده هست .البته
مدتی هست صنف مشاوران املاک در هر شهرستان فرمهای یکنواختی را برای انعقاد قولنامه
یا بیعنامه تدارک دیده اند و به صورت تایپ شده میباشد ،ولی گاهی به علت عدم آگاهی
برخی متصدیان بنگاهها به مسائل حقوقی ،بعضا در تنظیم آنها اشتباهات فاحشی رخ میدهد
.مثلا با این که در متن بیع نامه آمده هست این معامله قطعی هست و کافه خیارات از
آن ساقط شده هست ،بعضی از متصدیان بنگاه ها در ذیل این بیع نامه عباراتی با این
مضمون که حق فسخ این معامله .... اضافه میکنند.البته از روح قوانین میتوان به مواد
10 ق.م ،140،1289 مدنی استناد کرد .ماده 12 قانون راجع به دلالان ،ماده 342 قانون
تجارت سابق ،374 تا 378 قانون آیین دادرسی مدنی اشاره کرد
در برخی از موارد قولنامه قابل استناد
در محاکم هست؛الف؛در مورد اراضی شهری،ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 22/6/ 66 ماده
7 ـ کسانی که طبق مدارک مالکیت ، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته‌اند
مشروط بر آنکه از مزایای مواد 6 و 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده
نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر
کشور قطعه و یا قطعاتی جمعا معادل 1000 (هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته
میشود تا در مهلت مناسبی که در آیین نامه تعیین خواهد شد عمران و احیا
کنند در صورت عدم عمران و احیا بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به
دولت باز میگردد.
تبصره ـ در مورد کسانی که به تاریخ
قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب /5 4/ 1358 با اسناد عادی
دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه
تشکیل پرونده داده‌اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلتهای مذکور برای تشکیل
پرونده اعلام نشده است درصورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله
از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تایید گردد برابر ضوابطی که در آیین‌نامه اجرایی
این قانون تعیین میشود اجازه عمران داده خواهد شد
ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک و
بند 6 آن:
برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که
اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که به واسطهٔ موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها می‌سور نبوده است، همچنین
تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و
اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا
تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به واسطهٔ موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند
مالکیت برای آنها می‌سور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف میشود
در مواردی که متصرف با در دست داشتن
سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون
ارجاع میشود، هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به
اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده
روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض
واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت میشود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید
مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود
قولنامه معارض
وحالات مختلف آن:
در قانون جزای عرفی مصوب 5 جمادی الاول
سال 1335 هجری قمری اجمالاً به موضوع معامله معارض توجه نموده و برای مرتکبین این
جرم، مجازات کلاهبرداری در نظر گرفته شد؛ ولی در قانون مجازات عمومی مصوب 1304 این
ماده به دست فراموشی سپرده شد و ماده 228 این قانون به عنوان کلی «بزه
کلاهبرداری»اکتفا کرد. در تاریخ 26/12/1310 در جریان تصویب قانون اسناد و املاک موضوع
معامله معارض به صورت جدی مورد توجه قرار گرفت و بر این مبنا ماده 117 قانون ثبت
تصویب شد که فاقد کلمه (یا عادی) بوده و انحصار به تنظیم دو سند رسمی مختلف
التاریخ داشته است و بعداً در تاریخ 7/5/1312با اضافه شدن کلمه (یا عادی) به نحو
زیر اصلاح و تصویب گردید «هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت
مالی (اعم از منقول و غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان
عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید جاعل در
اسناد رسمی محسوب و به حبس با اعمال شاقه از سه تاده سال محکوم خواهد شد. »
این ماده در زمان حاکمیت قانون مجازات
عمومی مصوب 1304 به تصویب رسید. به موجب ماده 8 این قانون حبس با اعمال شاقه
مجازات جنایی محسوب میشد؛ اما در سال 1352 با تصویب قانون مجازات عممومی بر اساس
تبصره 8 آن قانون حبسهای توأم با اعمال شاقه حذف و به جای ان حبس مجرد جایگزین
شد؛ بنابراین در حال حاضر هم مجازات این جرم حبس مجرد خواهد بود.[24]
زمانی معامله معارض صورت میگیرد که
ملک یا مالی از سوی مالک بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر
صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده است و
خریدار نیز مال غیر خریده است
بر اساس تعریفی که دکتر جعفری لنگرودی
بیان می کنند، معاملات معارض عبارتند از این که اگر مال مورد معامله با کسی مجدداً
با شخص ثالث مورد معامله قرار گیرد؛ به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور
نباشد، معامله اخیر معامله معارض است. (جعفری لنگرودی، محمد جعفر، وسیط در
ترمینولوژی حقوق، شماره 4068 )
دکتر مهدی شهیدی بیان می کنند « معامله
معارض با قولنامه غیر نافذ است.» ایشان معتقدند ممکن است در قراردادی یکی از دو
طرف تعهد کند که ساختمانی را که در آینده خواهد ساخت به طرف دیگر بفروشد و این طرف
قبول کند، چنین قراردادی بیع نیست؛ بلکه تعهد بر بیع است که هرچند مورد عقد بیع در
آینده فعلاً موجود نیست، لیکن ایجاد قرارداد صحیح است چه این که مورد معامله در
این قرارداد ساختمان نیست؛ بلکه تعهد بر بیع ساختمان است؛ همچنین اظهار می دارند،
متعهد در قولنامه تعهد به فروش مال معینی نموده و نتیجه چنین قراردادی ایجاد حق عینی
برای متعهدله می باشد؛ زیرا حقوق اشخاص به شیء معین را حقوق عینی می گویند. این حق
هر چند حق مالکیت نیست؛ ولی چون حق دینی به نوعی به عین معینی تعلق گرفته و در
واقع معامله دوم نافی حق عینی متعهدله می باشد؛ در نتیجه طبق قاعده کلی که حقوق
نافی حق عینی، متعهدله می باشد؛ در نتیجه طبق قاعده کلی که حقوق نافی حق عینی،
باعث عدم نفوذ معامله می شود معامله دوم غیرنافد است[25].(شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6)
به نظر دکتر ناصرکاتوزیان « معامله
معارض با قولنامه قابل ابطال از سوی متعهدله می باشد» ایشان معتقدند، قولنامه
مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می شود در دادگاه معتبر است و دو طرف
مکلف به اجرای مفاد آن هستند؛ زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و
فروشنده است( ماده 10 قانون مدنی) قولنامه نه تنها برای اجرای مفاد آن ایجاد
التزام می کند به طور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز هست؛ پس
اگر مالکی که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است آن را به دیگری انتقال دهد
برمبنای همین شرط ضمنی می توان ابطال آن را از دادگاه خواست.
به نظر دکتر صفایی ؛ معامله معارض با قولنامه صحیح است ولی متعهد
باید خسارت متعهدله را بدهد: ایشان معتقدند که در قولنامه برای متعهدله حق عینی
ایجاد نمی شود، زیرا حقوق عینی در حقوق ایران (م 29 ق م) احصاء شده هستند و غیر از
موارد احصائی حقوق عینی دیگری نداریم. و حق ایجاد شده برای متعهد له حق دینی می
باشد و طبق قاعده کلی معاملات معارض با حق دینی صحیح است و فقط در صورت زیان
متعهدله ،باید متعهد زیان او را جبران نماید و نتیجه نهایی اینکه چنین معامله ای
صحیح ولی متعهد باید خسارت متعهدله را را جبران نماید.
گاهی فروشنده قولنامه‌ای را امضا میکند
و در آن متعهد میشود اگر خریدار طبق زمان‌بندی مشخص، به تعهدات خود عمل کرد، در
تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند. اما
به جای انجام این تعهد، در تاریخ موخر همان ملک را با دیگری قولنامه میکند و سپس
در دفتر اسناد رسمی سند انتقال را به نام خریدار دوم امضا میکند. اینجا بین
تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود میآید؛ حال چنانچه هر دو
قولنامه در حد سند عادی باقی بمانند و خریداران در دادگاه دعوی الزام به تنظیم سند
مطرح کنند، مسلما کسی رای موافق میگیرد که تاریخ قولنامه‌اش مقدم بوده است
تعارض بین دو قولنامه عادی:
در این فرض فروشنده یک بار با سند عادی
قولنامه ؛تعهد به فروش ملک خود میکند و بار دیگر به تاریخ موخر با سند عادی دیگری
تعهد به فروش همان ملک میکند،در این بخش آن که تاریخ قولنامه آن مقدم هست را معتبر
دانسته و بر آن اساس حکم صادر میکنیم؛زیرا با معلوم شدن این که مالک به تاریخ مقدم
تعهد انجام معامله را کرده هست،معلوم میشود که او حق نداشته هست آن را مجددا
معامله کند،مگر آنکه معامله ی اول از طریق فسخ از ناحیه فروشنده یا نقص اساسی
قرارداد منحل شود. البته این نکته را نباید دور از ذهن نگاه داشت که در دو قولنامه
معارض که هر دو عادی است دادگاه باید برتری قولنامه نخست را در پرتو چگونگی انجام
تعهدات خریدار اول بررسی کند و اگر فروشنده نشان دهد خریدار نخست تعهدات خود را به
گونه ای بنیادی نقض کرده است حق فسخ برای فروشنده به وجود میآید و امضای قولنامه
دوم را یا باید فسخ ضمنی قولنامه نخست دانست و یا آنکه ممکن است فروشنده فسخ
قولنامه اول را به دلیل تخلف خریدار به او اعلام کرده باشد و در این صورت دعوی
الزام به تنظیم سند از سوی خریدار نخست میتواند مردود اعلام شود.
تعارض میان قولنامه عادی با سند رسمی:
در این مبحث نظریات مختلفی بیان شده هست
بند اول:
بیع نامه یا قولنامه مقدم بر سند رسمی
باطل هست ،مگر آنکه با رسیدگی قضایی ،صحت و اعتبار آن ثابت شود ،عده ای عقیده
دارند با توجه به این که تاریخ سند عادی در برابر شخص ثالث اعتبار ندارد ،لذا صرف
مقدم بودن تاریخ موجب بی اعتبار شدن سند رسمی نمیگردد،وچنین سندی در مقابل سند
رسمی اعتبار ندارد ،ولی استدلال میکنند که این به معنی بی اعتباری مطلق نیست،بلکه
عقیده دارند اگر با رسیدگیهای قضایی و با سایر دلایل وقوع معامله موضوع سند عادی
مقدم بر معامله رسمی محرز گردد.مفاد سند عادی مذکور بر مندرجات سند رسمی ار جحیت
دارد،این عده عقیده دارند که چون در سند عادی تاریخ مورد سو ظن قرار گرفته ،و
مامور رسمی در آن دخالت نداشته صرف آن باعث نمیشود که اگر با رسیدگی قضایی به صحت
تاریخ سند عادی پی ببریم،سند عادی بی اعتبار بماند،به اعتقاد این گروه نفس ارائه
قولنامه در اجرای تحکام اعتبار ندارد و حل اختلاف به دادگاه ارجاع میشود
بند دوم:
بطلان معامله رسمی موخر معارض با
قولنامه
این عده هم عقیده دارند که در جایی که
مورد تعهد تحویل داده شده یا تمام ثمن گرفته شده است،میتوان گفت فروشنده با امضای
قولنامه به طور ضمنی متعهد به نگاهداری موضوع شده است،این تعهد لازمه اجرای تعهدی
است که مالک به عهده گرفته هست ،وبا استناد به قاعده ی لاضر،معامله ی معارض را نه
تنها باطل ،بلکه به در خواست متعهد له قابل ابطال دانسته هست
بند سوم:
بی اعتباری
قولنامه مقدم بر معامله رسمی موخر
هنگامی که با یک سند عادی مقدم و یک
سند رسمی مؤخر روبرو هستیم. این عمل در رویه قضایی به این گونه میباشد که اگر در
آن منطقه سابقه ثبتی برای املاک وجود نداشته باشد سند عادی دو نقش را ایفا خواهد
کرد یکی دلیل وقوع معامله و دیگری دلیل اثبات مالکیت، که در این مورد رأی به نفع
کسی صادر میشود که تاریخ سندش مقدم بر دیگری است.(دکتر مجتبی نیکدوستی، جزوه حقوق
مدنی1390، ص 3)ولی در مناطقی که ثبت اسناد راه پیدا کرده و سابقه ثبتی در آن مناطق
وجود دارد، دادگاه حق را به استناد مواد 47،46و 48 قانون ثبت به شخصی میدهد که
سند رسمی به نام وی خواهد بود و شخص انجام دهنده به معامله معارض به مجازات ماده
117 قانون مذکور محکوم خواهد شد
عده ای عقیده دارند که با وضع مقررات
ثبتی ،توسط قانونگذار ،قانون ثبت منطق جدیدی را وارد نظام حقوقی ایران کرده است،واز دارنده سند رسمی خواسته هست حمایت
ویژه بکند،تلاش قانونگذار این بود ه است که افراد راتشویق و ترغیب به ثبت معاملات
بکند،واین روش مستلزم آن هست که برای این افراد باتوجه آمره بودن مقررات ثبتی
،امتیاز ویژه ای در نظر بگیرد،قائلین به این نظر بی اعتباری سند رسمی موخر غیر
عادلانه تر از بی اعتباری سند عادی مقدم هست،ودر این راه قانون باید از کسی که با
حسن نیت و از مراجع ثبتی استعلام نموده هست حمایت کند ،و امنیت نقل و انتقالات،آن
را ایجاب میکند
البته آنها بر این عقید هستند که بیع
نامه مقدم الزاما باطل نیست،فقط به دلیل برخورد با حق شخص ثالث ،قابلیت استناد و
اجر اندارد ودراین فرض دارنده سند عادی میتواند به توجه به اصل 40 قانون اساسی و
قاعده لاضرر تمام خسارت خود را که از این را ه دیده هست اقامه دعوی کرده وآن را
نیز امطالبه کند،زیرا اگر بنابراین باشد که دادگاه به ادعای شخصی که اظهار میکند
که مثلا سه سال پیش ملکی را به ضورت عادی خریداری کرده است ،رسیدگی و با فرض صحت
ادعای او به نفع او رای دهد،دیگر ماده ی 72 ق.ث معنایی نخواهد داشت.
این عده برای اثبات نظر خود به ماده
117 قانون ثبت نیز استناد میکنند که درآن معامله دوم صحیح است،زیرا خریدار دوم که
از قولنامه اول خبر ندارد وبر اساس استعلام ثبتی و با اعتماد به سند مالکیت وارد معامله شده
باید مورد حمایت قرار گیرد
نتیجه گیری و پیشنهاد:
درکل بامطالعه ای که در رای دادگاه ها
و نظرات اساتید حقوقی در زمینه قولنامه داشته ام،به نظر میرسد که عده ای چون دکتر
کاشانی اصلا برای قولنامه ارزشی قائل نبوده اند،و عده ای نیز مثل دکتر کاتوزیان حق
دینی و نه حق عینی برای خریدار ملک یا مال قائل شده اند؛در رای هایی که ملاحظه شده
هست،این آشفتگی در تحلیل بیشتر به چشم می آید . رویه قضایی در برابر این پرسش که
آیا قولنامه التزام به خرید و فروش است یا سند بیع ، هیچ گاه پاسخ قطعی نداشته است بخشی از این اشکال مربوط به گونه گونی قولنامه است
به عنوان مثال در دادنامه شماره 840
مورخ 30/5/85 مشاهد ه شده است که دادگاه به آسانی سند رسمی صادره به نام افراد را
به نفع سند عادی مقدم شخص دیگر باطل نموده اند،یا عده ای از دادرسان با توجه به
بخشنامه شورای عالی قضایی شماره 6059-6/2/1362 اعلام نموده اند
(آنچه صرفا قولنامه هست و ترتیب مقرر
در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته هست اعتبار شرعی و قانونی ندارد،ودادگاه ها
نمیتوانند طرفین را الزام به وفا نمایند)رای به رد دعوا داده اند؛در این مختصر هم
نمیتوان نظر قطعی راجع به ماهیت قولنامه داد ؛چون بدون وجود یک قانون یک دست وبا
وجود آراء و نظریات گوناگون به سختی میتوان نظر قطعی داد؛در کل تدوین یک قانون
جامع قولنامه برای حفظ حقوق شهروندی وجلوگیری
از معضلات اجتماعی آن ضروری به نظر میرسد ؛همان گونه که در مورد خودرو با توجه به
بخشنامه های ثبتی قولنامه خودرو باید حتما به ثبت سند رسمی برسد،در مورد مال غیر
منقول نیز بهتر است این مهم صورت گیرد،برای تدوین قوانین میتوان از قوانین سوئیس و
آلمان که تجربیات موفقی در این زمینه داشتند نیز کمک گرفت .اصولا تدوین قانون جدید و آشنا ساختن متصدیان امر مربوطه و شهروندان میتواند گامی موثر در
حل و فصل و فصل اختلافات داشته باشد و جای شک و شبهه در تردید و ماهیت قولنامه
نگذاریم. با تمام بحث‌ها و سوابق، قولنامه عقد بیع نیست و رای وحدت رویه دیوان نیز
همین را گفته است: قولنامه قراردادی است که هنگام انعقاد و تنظیم آن طرفین تعادلی
را میان تعهدات یکدیگر به وجود می‌آورند که در این مرحله به دادگاه ارتباطی ندارد
اما در مرحله اجرا باید دادگاهها تعادل طرفین را لحاظ کنند یعنی نمیشود یک طرف
را ملزم کنند کل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهی دادگاه کنند زیرا در همه
قراردادها و عقد بیع،مبیع در برابر ثمن قرار دارد. یعنی همه تعهدات فروشنده در
برابر همه تعهدات خریدار قرار میگیرد و دادگاهها برای این منظور باید به موجب
ماده 3 آیین دادرسی مدنی به قانون استناد کنند
منابع و مآخذ:
قران کریم
فارسی
1. ابهری،حمید؛سرخی،علی؛اسناد عادی در
معاملات املاک؛ چاپ اول؛ انتشارات ؛فکر سازان ؛1387
2. اسماعیلی هریسی؛ابراهیم؛وکلای جوان
بدانند؛ چاپ دوم؛ انتشارات دادگستر؛ ؛جلد دوم ؛1392
3. شهری؛غلامرضا؛حقوق ثبت اسناد و املاک؛؛
چاپ هفدهم ؛انتشارات جهاد دانشگاهی؛ 1385
4. شهیدی،مهدی،حقوق مدنی،انتشارات
مجد،انتشارات مجد،چاپ چهاردهم، 91
5. صاحبی،مهدی؛نقش ثبت سند در معاملات غیر
منقول،انتشارات فکر سازان،چاپ اول، 92
6. کاتوزیان ؛ناصر؛گامی به سوی عدالت جلد
سوم؛ چاپ اول؛انتشارات؛ بنیاد حقوقی میزان؛ تابستان 1387
7. کاتوزیان؛دکتر ناصر؛قواعد عمومی
قراردادها؛ج1؛ چاپ سوم؛ انتشارات سهامی انتشار؛ 1385
8. لطفیان؛حسین؛قولنامه؛ناشر؛ چاپ دوم؛
روزنامه رسمی؛ ؛1371
9. مدنی؛سید جلال الدین؛ادله اثبات دعوی؛
چاپ اول؛ گنج دانش؛ ؛1374
10.
مهاجری ؛علی ؛شرج جامع قانون اجرای احکام مدنی؛جلد یک؛انتشارات فکر
سازان؛سال 1386
11.
میرزایی؛علیرضا؛قانون ثبت در نظم کنونی؛چاپ اول
؛انتشارات؛بهنامی؛1384
مقاله ها:
1. جلیلی،معصومه،بررسی و مطالعه تطبیقی
ماهیت حقوقی قولنامه و آثار آن در حقوق ایران, فرانسه, آلمان: سوئیس, آ,ریکا, مصر
و عراق ، کانون سال چهل و ششم اسفند 1381 و
فروردین 1382 شماره 40
2. خاکباز،محمد؛جایگاه قولنامه در فقه و
حقوق موضوعه؛مهر و آبان 1389 - شماره 66
3. رهبر،ناصر،تحلیل معامله معارض با
قولنامه،سایت وکالت،ارشیو مقالات ،1389،مراجعه شده در 2 خرداد 93
4. شاکری،محمد
رضا،قولنامه و
اعتبار آن در معاملات،کانون وکلا ، تابستان 1380 - شماره 173
5. طاهری جبلی،محسن؛بررسی مسائل حقوقی و عرفی قرادادهای عادی و غیر رسمی
قولنامه؛حقوقی دادگستری ؛ بهار 1373 ؛ شماره 10
6. کاتوزیان؛دکتر ناصر ؛ماهیت و آثار
قولنامه؛مجله کانون وکلا؛ش 151؛1369؛ص45
7. کاشانی؛دکتر محمود؛مقاله قولنامه؛ماهنامه
قضاوت؛نشریه معاونت آموزش دادگستری تهران؛شماره 47؛مهر سال 86
8. معرفت،محمد هادی،دادو ستد قولنامه ای،
ماهیت، مشروعیت و احکام آن، فقه اهل بیت
بهار 1374 ، شماره1
مجموعه آراء ؛ قوانین و نظرات:
1. اراء وحدت رویه دیوان عالی کشور؛جلد اول ؛اراء حقوق؛اداره وحدت رویه و نشر
مذاکرات هیئت عمومی دیوان عالی کشور
2. بازگیر ؛یدالله؛آرای دیوان عالی کشور
در امور حقوقی؛چاپ اول؛نشر ققنوس ؛1377
فرهنگ ها :
1. دهخدا،علی اکبر,موسسه انتشارات دانشگاه
تهران,چاپ اول دوره جدید؛جلد 5, 1372,ص7267
2. عمید،حسن،فرهنگ فارسی،انتشارات امیر
کبیر ،چاپ هشتم
3.
معین ، محمد،فرهنگ فارسی،انتشارات امیر کبیر،چاپ هشتم
بنام خدا
بیع قطعی ملک
فروشنده: نام.................... نام خانوادگی.................... فرزند.................... دارای شناسنامه.................... صادره از.................... به نشانی...................................................................................................................
خریدار: نام.................... نام خانوادگی.................... فرزند.................... دارای شناسنامه.................... صادره از.................... به نشانی.................................................................................................................
مورد معامله:
تمامی ششدانگ یکباب خانه/یک دستگاه آپارتمان که مشخصات ثبتی آن به قرار ذیل محل وقوع آن............................. است
پلاک فرعی................. از اصلی.................... اراضی.................... بخش.................... به مساحت.................... فتوکپی سند مالکیت شماره.................... که کلیه اوراق آن ممضی به امضای فروشنده است اخذ و تسلیم خریدار شد مشخصات تفصیلی مورد معامله در فتوکپی مذکور مضبوط و مورد قبول طرفین است
مورد معامله دارای:
آب، (با شماره پرونده....................) برق، (با شماره اشتراک....................) تلقن، به شماره/شماره‌های....................، گاز شهری بهش شماره.................... میباشد. اعیان منصوبه در مورد معامله که جزء مبیع است به قرار ذیل است:
کولر.................... دستگاه- لوس‌تر سقفی.................... عدد- دستگاه تصفیه آب استخر- دستگاه برق اضطراری.................... – ۵ -.............................
ثمن معامله کلا معادل.................... ریال میباشد که مبلغ.................... آن طی چک شماره.................... مورخ......................... از حساب جاری........................... بانک....................................
به فروشنده پرداخت شد و مابقی که معادل.................... ریال است به ترتیب و در موعد/مواعدی که در این سند آمده است به فروشنده تادیه خواهد شد
شروط و توضیحات:
صیغه شرعی بیع بین طرفین جاری شد و اسقاط کافه خیارات منجمله غبن (ولو به اعلی درجه) از طرفین به عمل آمد.
به منظور انجام تشریفات ثبتی بیع انجام شده، طرفین متعهد شدند که راس ساعت....... صبح روز..... مورخه.................... در دفتر خانه شماره....... تهران واقع در خیابان.............. شاره.......................... طبقه................ حاضر شوند
فروشنده مکلف است نسبت به اخذ و تهیه مفاصا‌ها و گواهی‌ها و مدارک و اسناد لازم برای ثبت معامله اقدام کند و در روز موعود با در دست داشتن کلیه مدارک و اسناد و با تهیه کلیه مقدماتی که به او مربوط میشود در دفترخانه حاضر شود. حضور بدون همراه داشتن مدارک از نظر ترتیب آثار موضوع این سند، در حکم عدم حضور خواهد بود
خریدار مکلف است در روز و ساعت معهود با همراه داشتن تتمه ثمن در دفترخانه حاضر شود
تسلیم و تحویل مبیع حین ثبت معامله انجام خواهد شد
هر یک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود و یا آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست فراهم نکند مکلف است مبلغ........ ریال بابت جریمه عدم حضور بموقع به طرف دیگر بپردازد. این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه‌ای به اصل معامله انجام شده نمی‌زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی‌سازد
هر یک از طرفین پس از حضور در دفترخانه در صورتیکه طرف مقابل حاضر نباشد باید مراتب را کتبا به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند، فروشنده فتوکپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه نامه مذکور خواهد کرد و خریدار در صورتیکه ثمن به صورت چک بانکی باشد فتوکپی چک یا چک‌ها را ضمیمه خواهد نمود. اگر ثمن وجه نقد باشد باید به رویت سردفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود
تبصره- انجام موارد فوق از طریق تامین دلیل نیز بلامانع است
فروشنده مکلف است آخرین قبوض آب و برق و تلفن و گاز را در دفترخانه به خریدار تحویل دهد. پرداخت این وجوه تا تاریخ ثبت معامله بر عهده فروشنده خواهد بود
در صورتیکه خریدار برای ثبت معامله در دفترخانه حاضر نشود فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت و با اعلام مراتب عدم حضور خریدار به دفترخانه میتواند معامله را فسخ و مبیع را به هر کس دیگری که بخواهد منتقل کند. در این حالت وجه پرداختی به کسر مبلغ موضوع شق ۶ به وی مسترد خواهد شد. این فسخ صرفا با اعلام مراتب به خریدار، از طرق مقتضی محقق میشود و نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نخواهد بود
در صورتیکه یکی از طرفین به علت تخلف طرف دیگر به منظور الزام طرف مقابل به ثبت معامله از طریق طرح دعوی در دادگستری اقدام کند پرداخت کلیه هزینه‌های قانونی دعوی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله و غیره بر عهده طرف مستنکف خواهد بود
در صورت استنکاف فروشنده از حضور در دفترخانه، در تاریخ تعیین شده برای حضور تا زمانی که سند رسمی انتقال تنظیم و مورد معامله به خریدار تحویل داده شود (هر کدام که دیر‌تر تحقق یابد) فروشنده باید بابت هر روز تاخیر مبلغ.................... ریال به خریدار بپردازد
این مبلغ غیر از مبلغی است که به موجب بند ۶ از شروط و توضیحات مقرر شده است
این قرارداد که در بردارنده بیع قطعی شرعی و تعهد متباعین به حضور در دفترخانه و انجام تشریفات شکلی و قانونی بیع واقع شده است، با توجه به مادتین۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی و ماده ۱۰ همان قانون در تاریخ.................... بین طرفین امضا و مبادله شد. این سند مشتمل بر.................... نسخه و هر نسخه شامل.................... و با اعتبار واحد است
امضای فروشنده امضای خریدار
شاهد ۱ شاهد ۲
